Kira ilişkisi, Türkiye'de milyonlarca kişiyi doğrudan etkileyen en yaygın hukuki ilişkilerden biridir. Bir konutu kiralayanlar da ev sahipleri de bu ilişkinin hangi kurallara bağlı olduğunu bilmek, olası uyuşmazlıklarda haklarını korumak açısından büyük önem taşır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerini ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Kanun; kira artışından tahliye koşullarına, depozitoya kadar pek çok konuda hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruma altına almaktadır. Bu düzenleme, güçsüz tarafı —çoğunlukla kiracıyı— koruma ilkesi üzerine inşa edilmiş olmakla birlikte, kiraya verene de meşru çıkarlarını koruyan yasal güvenceler tanımaktadır.

Bu makalede, kira sözleşmesinde tarafların temel hakları ve yükümlülükleri, kira artışının nasıl belirleneceği, tahliye koşulları ve uyuşmazlık halinde izlenecek yollar ele alınmaktadır. Amacımız, bu ilişkinin her iki tarafına da haklarını net biçimde aktarmaktır.

Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Kurulur?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. TBK'nın 299. maddesi bu tanımı esas almaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları ise aynı kanunun 339 ila 356. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi, yazılı veya sözlü olarak kurulabilir; her iki hâlde de geçerlidir. Ancak uyuşmazlık yaşanması durumunda ispat güçlüğünü önlemek adına sözleşmenin yazılı şekilde düzenlenmesi ve kira bedeli, süre, depozito, kullanım amacı gibi temel unsurların açıkça belirlenmesi tavsiye edilir. Sözlü sözleşmelerde tarafların anlaşma koşullarını ileride ispatlaması çoğu zaman güçleşmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Taraflardan biri sözleşmeyi süresinde feshetmediği takdirde aynı koşullarla belirsiz süreli kira ilişkisi devam eder. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi, kanunda öngörülen süre ve usule uygun olarak yapılmalıdır.

Kiracının Temel Hakları

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı daha güçsüz taraf olarak kabul etmiş ve konut kiracılarına bir dizi güvence tanımıştır. Bu haklar, sözleşme özgürlüğü ilkesine karşın kural olarak kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiralananın Kullanılabilir Durumda Teslimini ve Bakımını İsteme Hakkı

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun, kullanılabilir durumda teslim etmek ve sözleşme süresi boyunca bu durumu korumakla yükümlüdür (TBK m. 301). Kiracı, kira süresi içinde ortaya çıkan ve normal kullanımdan kaynaklanmayan arızaların giderilmesini kiraya verenden talep edebilir. Isıtma sistemi, su tesisatı, çatı gibi yapısal unsurların bakımı kural olarak kiraya verene aittir.

Kiracı, küçük onarımları sözleşme hükümlerine göre kendisi yapmakla yükümlü tutulabilir; ancak büyük bakım ve onarım masrafları kiraya verene yüklenir. Kiracının izinsiz yaptığı değişiklikler ise sözleşme sonunda kiraya verenin talebi doğrultusunda eski hâle getirilmesi gereken bir yükümlülük doğurabilir.

Kira Artışına İtiraz Hakkı

Kiracı, TBK'nın öngördüğü yasal sınırı aşan kira artışlarına itiraz edebilir. Kanunun 344. maddesi uyarınca kira artış oranı, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri geçersiz sayılır ve yasal sınır uygulanır.

Kiraya verenin yeni dönem kirasını bildirim yapmaksızın tek taraflı ve keyfi biçimde artırma hakkı bulunmamaktadır. Kiracı, hukuka aykırı artış taleplerine karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir ve mahkeme, hakkaniyete uygun kira bedelini belirleyebilir.

Depozitoyla İlgili Güvenceler

Kiracı, konut kiralamalarında en fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito ödemekle yükümlü tutulabilir (TBK m. 342). Kiraya verenin bu miktarı aşan depozito talep etme hakkı yoktur. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, bu para kiraya verene değil; kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek biçimde kiracının adına bankaya yatırılır. Güvence kıymetli evrak biçiminde ise yine kiracı tarafından bankaya depo edilir. Banka bu güvenceyi yalnızca iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir (TBK m. 342).

Kira ilişkisinin sona ermesinin ardından, kiracının kira borcu bulunmadığı ve mülkte sözleşmeye aykırı bir hasar oluşmadığı tespit edilmişse kiraya veren, bankanın güvenceyi serbest bırakmasına onay vermekle yükümlüdür. Kiraya verenin haklı bir gerekçe olmaksızın bu onayı vermemesi, yasal yollarla talep konusu yapılabilir.

Sözleşme Süresi Boyunca Tahliyeye Karşı Güvence

TBK, kiracıya önemli bir tahliye güvencesi tanımaktadır. Kiraya veren, sözleşme süresince yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebepler nedeniyle tahliye talep edebilir. Sözleşmenin sona ermesi tek başına kiracının tahliye edilmesi için yeterli bir gerekçe değildir. On yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin sözleşmeyi feshederek kiracıyı tahliye ettirme imkânı oldukça kısıtlıdır.

Kiraya Verenin (Ev Sahibinin) Temel Hakları

Kiraya veren de bu ilişkide hukuk tarafından korunan çeşitli haklara sahiptir. Mülkiyet hakkının doğal bir uzantısı olan bu haklar, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir.

Kira Bedelini Belirleme ve Artırma Hakkı

Kiraya veren, yeni sözleşme yapılırken kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak mevcut sözleşme devam ederken kira artışı kanunun öngördüğü sınırlar içinde kalmak zorundadır. Belirsiz süreli veya yenilenen belirli süreli sözleşmelerde kira artışı için sözleşmede hüküm yoksa yasal oran esas alınır.

Kiralananın Sözleşmeye Uygun Kullanılmasını İsteme Hakkı

Kiraya veren, kiralananın sözleşmede belirlenen amaca uygun biçimde kullanılmasını talep etme ve buna aykırı kullanımı durdurmayı isteme hakkına sahiptir. Kiracının mülkü özensiz veya amacı dışında kullanması, kiracı aleyhine hukuki sonuçlar doğurabilir. Kiraya veren, sözleşme sonunda kiralananın teslim edildiği hâldeki durumunu belirleyebilmek için giriş tespit tutanağı düzenlemesini kiracıdan talep edebilir.

Kanunda Öngörülen Koşullarda Tahliye Talep Etme Hakkı

Kiraya veren, kanunun belirlediği sınırlı sayıdaki sebebe dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu sebepler arasında kira borcunun ödenmemesi, mülkün ihtiyaç nedeniyle geri alınması ve sözleşme süresinin dolması sonrası on yıllık uzama süresiyle birlikte fesih hakkının kullanılması sayılabilir. Detaylı koşullar aşağıda ele alınmaktadır.

Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira artışı, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışını belirli kurallara bağlamıştır.

Taraflarca belirlenen artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Sözleşmede bu oranı aşan bir artış kararlaştırılmış olsa bile aşan kısım geçersiz sayılır; uygulanacak artış oranı yasal sınırla sınırlı kalır.

Sözleşmede artışa ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa ya da kira bedeli yenilenen dönem için belirlenmemişse, taraflardan birinin başvurusu üzerine mahkeme, TÜFE oranını esas alarak hakkaniyete uygun kira bedelini belirler. Kira tespit davası, TBK'nın öngördüğü koşullarda hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak yeniden belirlenir. Bu durum, uzun süreli kira ilişkilerinde bedelin piyasa koşullarına uyarlanmasına olanak tanıyan önemli bir mekanizmadır.

Kiracının Tahliyesi Hangi Koşullarda Mümkündür?

Tahliye, kira hukukunun en çok merak edilen ve uyuşmazlığa konu olan alanlarından biridir. Kanun, hem kiracıdan hem de kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerine ilişkin ayrıntılı düzenleme içermektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kira borcunun ödenmemesi: Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi tanıyan bir fesih ihtarı gönderebilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası yoluna başvurabilir. Buna ek olarak TBK m. 352/f.2 uyarınca, kiracı bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara sebebiyet vermişse kiraya veren, o kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Kiralananı özenle kullanmama ve komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranma: Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması hâlinde kiraya veren, otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Aykırılığın giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316).

Sözleşme süresinin sona ermesi ve on yıllık uzama: Belirli süreli bir sözleşme, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Ancak her uzama yılı için fesih bildirimi yapılmazsa, on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, sonraki uzama yılının bitiminde sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin feshedebilir. Bu fesih için en az üç ay öncesinden bildirim yapılması gerekir (TBK m. 347).

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Konut ihtiyacı: Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır (TBK m. 350). Tahliye kararının ardından kiraya veren, en az üç yıl süreyle kiralananı başka birine kiraya veremez.

Yeniden inşa ve imar zorunluluğu: Kiralananın yıkılması, esaslı biçimde onarılması veya genişletilmesi için inşaat projesinin yapılmasının zorunlu olduğu hâllerde kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m. 350).

Yeni malikin ihtiyacı: Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de belirli koşullar altında, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351). Bu hüküm, mülkün el değiştirmesiyle kiracının haksız biçimde tahliye edilmesine zemin hazırlar gibi görünse de yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olması aranmaktadır.

Bu konuda detaylı değerlendirme için iletişim sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Depozito Uygulaması ve İadesinde Sık Yaşanan Sorunlar

Depozito (güvence bedeli), kira sözleşmesinde kiracının olası borçlarını ve zararlarını güvence altına almak amacıyla kiracı adına bankaya yatırılan paradır. Konut kiralamalarında depozito miktarı üç aylık kira bedeliyle sınırlandırılmıştır; bu sınırı aşan talepler hukuki geçerlilik taşımaz.

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı, kiralananı teslim ederken olası uyuşmazlıkları önlemek için çıkış tespit tutanağı düzenlenmesini talep etmelidir. Bu tutanak; mülkün teslim sırasındaki durumunu belgeler ve ileride depozito serbestisine ilişkin anlaşmazlıklarda kiracı açısından belirleyici bir ispat aracı işlevi görür.

Kiracının kira borcu bulunmadığı ve mülkte normal yıpranma dışında bir hasar oluşmadığı tespit edildiğinde kiraya veren, bankanın güvenceyi serbest bırakmasına onay vermekle yükümlüdür. "Normal yıpranma" kavramı, kullanıma bağlı doğal aşınma ve eskime anlamına gelir; kiracının kusurlu davranışlarından kaynaklanmayan bu tür zararlar kiracıya yükletilemez.

Kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın banka onayını vermeyerek depozitoyu bloke etmesi hâlinde kiracı, icra takibi başlatabilir ya da Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki uyuşmazlıklarda hukuki destek almak, sürecin sağlıklı ilerlemesine katkı sağlar.

Kira Uyuşmazlıklarında Başvurulacak Hukuki Yollar

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taraflar önce müzakere yoluyla çözüm aramayı deneyebilir. Uzlaşma sağlanamadığı hâllerde yasal yollara başvurmak gerekir.

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davaları, kira tespit davaları ve depozito iadeleri bu mahkemede görülür.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun (2023) ile getirilen düzenleme kapsamında pek çok uyuşmazlık türünde dava şartı hâline getirilmiştir. Bu nedenle tahliye, kira alacağı ve tazminat gibi uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu olabilir. Dava şartı arabuluculuğa ilişkin koşullar, uyuşmazlığın niteliğine göre farklılaşabileceğinden dava öncesinde hukuki değerlendirme yapılması büyük önem taşımaktadır.

Tahliye sürecinde kiraya veren yalnızca dava yoluyla değil, bazı hâllerde icra yoluyla da tahliye talep edebilir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, sözleşme niteliğine ve şartlara bağlı olarak icra takibi başlatılabilir. Kiracı ise bu süreçte itiraz hakkını usulüne uygun şekilde kullanarak haklarını koruyabilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira bedelinin ödeme günü sözleşmede belirlenir. Sözleşmede aksine bir düzenleme yoksa kira bedeli her ayın sonunda ödenir. Kiracının ödeme yapmaması hâlinde kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca yazılı fesih ihtarıyla en az 30 günlük ödeme süresi tanıyabilir; bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshederek tahliye yoluna gidebilir. Bundan bağımsız olarak TBK m. 352 uyarınca, bir kira yılı içinde iki kez haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmesi hâlinde kiraya veren o dönem sonunda tahliye davası açabilir.

Kiraya veren, kanunda sayılan belirli sebeplere dayanarak tahliye talep edebilir. Bu sebepler; kira borcunun ödenmemesi, kiralananın özenle kullanılmaması, kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa zorunluluğu ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Belirli süreli sözleşmede sürenin dolması tek başına tahliye gerekçesi sayılmaz.

Depozito, kiracı adına bankaya yatırılır ve banka bu güvenceyi yalnızca iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla serbest bırakır. Kira ilişkisinin sona ermesinin ardından kiracının borcu bulunmadığı ve mülkte sözleşmeye aykırı hasar oluşmadığının tespiti üzerine kiraya veren, bankanın güvenceyi kiracıya iade etmesine onay vermekle yükümlüdür. Normal yıpranmadan kaynaklanan zararlar kiracıya yükletilemez. Kiraya verenin haksız yere onay vermemesi durumunda kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca kira artış oranı, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını geçemez. Taraflarca bu sınırı aşan bir oran belirlenmiş olsa bile aşan kısım geçersiz sayılır ve yasal sınır uygulanır. Beş yılı aşan sözleşmelerde mahkeme, emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu da göz önünde bulundurarak kira bedelini yeniden belirleyebilir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. 7445 sayılı Kanun (2023) ile pek çok kira uyuşmazlığı türünde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu dava şartı hâline getirilmiştir. Bu nedenle dava açmayı düşünmeden önce uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamında olup olmadığının bir avukat tarafından değerlendirilmesi önerilir.

Yasal Uyarı: Bu makale, Nilüfer Hukuk Bürosu tarafından yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kira sözleşmesi ve uyuşmazlıkları, somut koşullara göre farklı hukuki değerlendirme gerektirebilir. Durumunuza özel değerlendirme için bir avukata başvurmanız önerilir.